金九银十，在嵩明的恒大文旅城又开始计划割韭菜了。从其内部资料看，计划9月19日二次开盘的文旅城，订下了开盘销售1500套，冲击10亿销售额的目标。而90%的销售目标被恒大文旅对准了云南本省人，而昆明本地人则是他们的重点。

谁在文旅城买房

对于昆明的文旅项目来说，东北、川渝两地的外地客一直是昆明市场的购房主力。但在本次恒大文旅城的二次开盘中，则将销售重点人群放在了昆明本地。而昆明周边客户也局限于与昭通、曲靖等紧邻东北部的地区。显然受到疫情以及项目本身局限，恒大文旅城对于外地客户的吸引力正在减弱。

对于外地客户吸引力减弱的原因在于项目除去童世界乐园外，其他配套并无优势。而对于川渝客户来说，购房时游乐设施从来不是吸引力。吸引外地客户的主要还是昆明的天气，以及靠滇板块独特的自然资源，而这正是位于嵩明的文旅城所欠缺的。

文旅城 你用什么吸引昆明人

为了即将到来的开盘，当将主力购房者定位为昆明本地人后，用什么概念把文旅城卖给昆明人成为了营销组的课题。

从目前看，其输出的重点围绕在了学区，童世界配套，以及靠近银山公园。但问题是这三点对于昆明本地人来说吸引力都存在问题。

首先说学区，文旅城的配套学校是中华小学与昆三中初中部。但你很难想像一个昆明人为了读书就跑去距离城区几十公里外的嵩明买房。毕竟昆明城区学区房也不少。如果说用这个点，将房卖给渴望得到优秀教育资源的云南省内人，其童世界又成为了短板。你可以想象让一个住在主题乐园边的孩子，每天安心学习是多么煎熬的一件事情。

其次说童世界。玩乐园不一定要住在乐园旁边。在童世界的宣传中，整个乐园计划辐射半径在500公里，全年接待游客2000万人。也就是说，平均每天有接近6万人入园。如此复杂的而巨大的人流，显然要影响居住品质。对于计划投资的客户来说，香港迪士尼周边地产的发展情况，可以是一个借鉴。香港迪士尼99年开始建设，到05年完工。在99年到05年期间，周边房价大幅度上升，超越市场水平。随着迪士尼的建成，周边物业地处郊区，受地理位置的局限，房价出现回落，有些物业甚至低于平均价。

在刨去学校、乐园后，文旅城目前所剩下的比较主城区的优势也就剩下了价格。目前其计划的高层7800元/平方米，洋房10000元/平方米的价格，的确具有一定吸引力。据说，在上个周末文旅城才刚刚成交了30套。为此其公司内部还开了庆功会。从另一个角度看，也可以看出其之前销售之疲软。

逆势而上的文旅城

全国大势布局主题乐园可以说是逆势而上。之前国内文旅地产的老大华侨城，这几年一直在受困于旗下主题乐园。华侨城2019年年报显示，其旅游业务庞大营收和其带来的利润完全失衡。而在接手了万达文旅项目的融创，也在甩卖自己的自持文旅资产。

恒大大势布局文旅项目，花巨资打造主题乐园，与其拿地策略有关。配套旅游方便低价拿地、旅游配套提升土地价值——这是文旅地产的经典。这也可以理解为什么恒大的文旅地产多数布局在城市郊区。而这也就带来了购买客户的局限性。

其实童世界的销售在西南地区出现疲态早有预兆。在贵阳童世界18年最高时曾卖到了超过10000元/平方米。而现在7000多元/平方米的价格就可以入手。